פינוי בינוי בקרית אונו

כיום, קרית אונו היא העיר היחידה לה תכנית רשמית, מוסדרת ומקובלת להתחדשות עירונית שאכן יוצאת לפועל. העירייה הקימה צוות מומחים ממגוון דיסציפלינות רלוונטיות העובד בשיתוף עם התושבים כאשר מטרת העל היא – שיפור איכות מגוריהם וחייהם של תושבי העיר דרך התחדשות עירונית. פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שהושלם בהצלחה בישראל ממוקם בקרית אונו וישנם פרויקטים רבים נוספים הנמצאים בשלבי אישור שונים או בבנייה.

קרית אונו – חלוצה בתחום הפינוי בינוי

מזה שנים, מתוך מודעות ליתרונות הגדולים של פינוי בינוי ככלי לשיקום שכונות וותיקות, שיפור איכות חייהם של תושבי העיר, חזות העיר והתשתיות בה, קרית אונו מעודדת באופן שאינו משתמע לשתי פנים פרויקטי התחדשות עירונית בעיר. בקרית אונו השכילו להבין כי פינוי-בינוי משתלם לא רק ליזם ולדיירים אלא לעיר כולה, ניתן לראות זאת מדבריו של ראש עיריית קריית אונו יוסי נשרי:

"אנו רואים את תכניות התחדשות עירונית הצלחה משמעותית כחלק מהתפיסה כוללת המשלבת תרומה חברתית ואורבנית, כיון שזוהי השקעה חברתית שתאפשר לתושבים להתגורר בדירות חדשות, גדולות ואיכותיות, ללא שינוי בסביבת מגוריהם וללא הוצאות כלכליות" (מתוך הודעת דוברת עריית קרית אונו).

אווירת התמיכה בהתחדשות העירונית בעיר ועידוד יזמים לקחת חלק בפרויקטים אלו אכן הולידה תוצאות. העיר ראתה בשנים האחרונות גידול באוכלוסייה צעירה, שיפור בתדמית של העיר ובאיכות חייהם של התושבים.

האם כל מתחם יכול להיות מוכרז כמתחם 'פינוי בינוי'?

למרות החשיבות בגדולה של תכניות פינוי בינוי בקרית אונו ובכלל ליצירת מאגר דירות זמין, שיקום שכונות, שיפור חיי התושבים וציפוף הערים, המחוקק ראה לנכון להגביל את ההגדרה של מתחם המתאים לפרויקט מסוג זה. על מנת שמתחם (בניין בודד, קבוצת בניינים סמוכים או שכונה שלמה) יוכרזו כמתחם פינוי-בינוי מספר תנאים חייבים להתקיים:

תנאים 'טכניים' – על המתחם לכלול לפחות 24 יחידות דיור ולא יותר מ-500 יחידות, על המתחם להיות חלק ממועצה אזורית ועירייה.

תנאים 'בירוקרטיים' – על היזם להציג מפה מאושרת על ידי מודד מוסמך בה פירוט היחידות הקיימות במתחם, תנאי השטח והחלקות. כמו כן, עליו להציג תכנית לפינוי היחידות הקיימות ובניית היחידות החדשות.

הסכמת הדיירים – על דיירי המתחם להסכים לפרויקט ברוב של 51% אם מדובר בבניין בודד ו-67% אם מדובר במספר בניינים צמודים.

על התכנית לעבור אישור בידי מספר גורמים לרבות המועצה המקומית והרשות המחוזית לתכנון ובנייה.

כדאיות מול סיכון בפרויקטי פינוי בינוי

כל פרויקט בסדר גודל הדומה לזה של פרויקט פינוי בינוי עשוי לטמון בחובו סיכונים כלכליים עבור כל הצדדים. המייחד את פרויקטי בפינוי-בינוי הוא העובדה שהסיכון כולו נמצא בידי היזם/החברה הקבלנית, הדיירים ('הצד השני') לא לוקח סיכון פיננסי כלל, למעשה, הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי לא רק נהנים מנכס גדול יותר, מודרני ובבניין בעל תשתיות מתקדמות – הם גם נהנים מתמריצים כלכליים בדמות פטורים מתשלומי מיסים על חלקם בעסקה. כך למשל, דייר המקבל תמורת דירתו הקודמת דירה חדשה לא ישלם מס שבח על הדירה החדשה ולא ישלם מע"מ על מכירת הדירה הישנה (יש לציין, כל עוד עומד בתנאים הרשומים בחוק).