עבור בעל קרקע המבקש להרוויח מהשטח שברשותו עומדות שתי אפשרויות: מכירת הקרקע במחיר השוק, או פיתוח הקרקע למגורים/שטחי מסחר ולהרוויח ממכירתם. האופציה השנייה תביא לבעל הקרקע את הרווח הגבוה יותר ולכן לרבים בוחנים את האפשרות לבנות על הקרקע שברשותם. אך ישנה גם אופציה שלישית – התקשרות עם יזם/חברה קבלנית בעסקת קומבינציה.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת הקומבינציה, או בשמה השני מכר חלקי, היא התקשרות בין בעלי קרקע לבין חברת יזמות או קבלן המאפשרת בנייה על הקרקע במעיין עסקת חליפין. בעל הקרקע מביא לעסקה את הקרקע שלו והקבלן/יזם מביא אתו את המומחיות, המימון והמשאבים לבניית הפרויקט. בעל הקרקע מאפשר ליזם לבנות על הקרקע ולמכור את הדירות/שטחי מסחר תמורת חלוקת הרווחים על פי אחוז קומבינציה שיקבע מראש.
מהו אחוז הקומבינציה וכיצד הוא נקבע?
אחוז הקומבינציה הוא חלקו של בעל הקרקע מרווחי הפרויקט. אחוז הקומבינציה נקבע על פי היחס בין מחיר הבניה למחיר הקרקע, מטבע הדברים ככל שמחיר הקרקע גבוה יותר כך אחוז הקומבינציה ורווחי בעל הקרקע עולים. באזורי הביקוש, בעיקר במרכז הארץ כגון גבעתיים ותל אביב, אחוז הקומבינציה יכול להגיע גם ל-50% בעוד שבפריפריה הוא נמוך יותר, כ-20% ואף פחות. מכיוון שעלות הבניה לא משתנה באופן משמעותי בין אזורים שונים בארץ (מחיר חומרי הגלם זהה, מחיר העבודה פחות או יותר זהה וכו') המיקום הוא המשתנה החשוב ביותר בקביעת אחוז הקומבינציה.
השיקולים בבחירת עסקת קומבינציה על פני ביצוע פרויקט עצמאי
בעל קרקע המבקש לפתח את הקרקע ברשותו למגורים או לשטחי מסחר יכול לערוך את הפרויקט בכוחות עצמו על כל המשתמע מכך – התקשרות עם אדריכל, מהנדס, עורך דין, קבלן בניה (או מספר קבלנים ואנשי מקצוע), השגת כל האישורים הדרושים, מציאת מימון לפרויקט, פרסום ושיווק הפרויקט לקונים פוטנציאליים, ניהול כל מערך הפרויקט ותיאום בין הגורמים השונים ועוד. מדובר לא רק במשימה מורכבת שאדם ללא ניסיון בתחום יתקשה לנהל היטב אלא גם בסיכון גבוה – התחייבות כספית גדולה כלפי גורם מממן, כלפי רוכשים וספקים. במידה ובעל הקרקע לא יצליח לנהל את הפרויקט על הצד הטוב ביותר הוא עשוי למצוא את עצמו מול שוקת שבורה – פרויקט 'תקוע', בניה רשלנית, רוכשים שלא קיבלו את דירתם בזמן, בנק מלווה שדורש את כספו וכד' – הכול באחריותו המלאה.
כאשר בעל קרקע נכנס לעסקת קומבינציה עם יזם הוא חופשי מסיכון – היזם הוא זה שאחראי לפרויקט ולמימונו, הוא אחראי על ההסכמים וההסדרים מול הרוכשים והספקים ועל מכירת הדירות/שטחי המסחר.
אם כך מה הדילמה? בעסקת קומבינציה בעל הקרקע חולק את רווחיו עם היזם, בפרויקט עצמאי בעל הקרקע גורף 100% מן הרווחים כלומר:
פיתוח עצמי של פרויקט = 100% סיכון ו-100% רווח.
עסקת קומבינציה = 50%-20% רווח ו-0% סיכון.
כל בעל קרקע המבקש להרוויח מפיתוחה חייב לשאול את עצמו האם הוא מעדיף לקחת סיכון לא מבוטל תמורת 100% מן הרווחים (בתנאי שהפרויקט אכן יהיה רווחי) או האם הוא מעדיף 'ראש שקט' ורווחים נאים ללא סיכון.
עסקת קומבינציה עם 'שלום את נתן'
בשלום את נתן אנו שמחים להציע לבעלי קרקעות עסקאות קומבינציה רווחיות ללא סיכונים מיותרים מצדם. אנו מתמחים ביזמות נדל"ן ובניה משנת 1988 ומתגאים ביכולתנו להקפיד על התכנון והביצוע המקצועיים ביותר בתחום, לעמוד בלוחות זמנים, להקים פרויקטים ברמה גבוהה ובגימור חסר פשרות וכמובן – רווחי עבור כל הצדדים בעסקה.
החברה יזמה וביצעה עשרות של פרויקטים בכל רחבי הארץ במסגרת עסקאות קומבינציה. החברה בעלת ניסיון עשיר בביצוע עסקאות קומבינציה תוך ידע מקיף בתחום המיסוי אשר חוסר כספים ומשאבים רבים לבעלי הקרקעות. לחברה יתרון רב בהיותה יזם וקבלן מבצע אשר אחראי גם על ביצוע הפרויקט ומסירת דירות חדשות באיכות ביצוע גבוהה וללא פשרות.
