פינוי בינוי בהרצליה

המושג 'פינוי בינוי' נולד באמצע שנות ה-60 כאשר כבר אז, מדינת ישראל הכירה במחסור החמור בקרקעות לבנייה בעיקר באזורי הביקוש. בשנת 1965, חוקק חוק המעודד דיירים ויזמים לשתף פעולה ולהחליף בניינים (ואף שכונות שלמות) במצב רעוע בבנייה חדשה, מודרנית ובאיכות גבוהה יותר. היזם מקבל רשות מן הדיירים לבנות לגובה ובתמורה הדיירים מקבלים דירה חדשה, גדולה יותר, עם תשתיות משודרגות ואיכות חיים משופרת.

כיצד מתחיל פרויקט פינוי בינוי בהרצליה?

פינוי בינוי בהרצליה מתחיל בדיוק כמו פרויקטים באזורים אחרים, באחת משתי דרכים:

ביזמתם של הדיירים – דיירי בניין, מספר בניינים סמוכים או שכונה שלמה יכולים להתאגד ולהוביל את הפרויקט בכוחות עצמם. על הדיירים לשכור את שירותיהם של בעלי המקצוע הרלוונטיים כולל מהנדס, אדריכל, עורך דין, קבלני בניין ובעלי מקצוע שונים ועוד. על הדיירים חלה האחריות המלאה לביצוע הנכון, הרווחי והמקצועי של הפרויקט וכן הסיכון הכרוך בכל פרויקט בסדר גודל שכזה.

ביוזמת חברה קבלנית/יזם – חברה קבלנית או יזם יכולים 'להניע' את הפרויקט וללוות אותו מתחילתו ועד לגמר הבנייה. החברה הקבלנית מטפלת בכל ההיבטים הלוגיסטיים, התכנוניים והפיננסיים. כל שעל הדיירים לעשות הוא ליהנות מדירתם החדשה בסיום הפרויקט.

הסכמת הדיירים לפרויקט פינוי בינוי

ללא הסכמתם של בעלי הדירות (הדיירים) במתחם לא ניתן לבצע את הפרויקט. על הדיירים להסכים לא רק לביצוע העקרוני של פרויקט פינוי-בינוי אלא לכל מהלך הפרויקט מתחילתו ועד סופו (פינוי מדירתם, משך הפרויקט, גודל הדירות החדשות וכן הלאה). מטבע הדברים, ייתכן כי לא כל הדיירים יסכימו מיד לפרויקט מסיבות שונות. ישנם דיירים החוששים משינוי מקום מגוריהם למשך תקופת הבנייה, מהססים מחשש לשינוי באופי השכונה, חוששים כי הפרויקט לא יסתיים בזמן וכן הלאה. חששות מסוג זה לרוב ייעלמו כאשר הדיירים יקבלו את כל המידע אודות יתרונות הפרויקט והביטחונות שהיזם (במקרים רבים גם המדינה) מעמיד לטובתם.

עם זאת, מקרי עבר של 'דיירים סרבנים' שלא מסיבות ענייניות עוררו את תשומת ליבו של המחוקק. מכיוון שמדינת ישראל רואה בפרויקטי פינוי-בינוי כבעלי חשיבות גבוהה לשיפור חזות העיר, שיקום שכונות וותיקות והעלאת איכות חייהם של התושבים לא נדרשת הסכמתם של 100% מן הדיירים. החוק אומר כי הרוב הדרוש הוא 51% מהדיירים בבניין בודד ו-67% מסך הדיירים במידה ומדובר בבניינים סמוכים. המטרה אינה לאלץ דייר חששן ולכופף את ידו אלא לעזור לדיירים שמעוניינים בביצוע הפרויקט להתמודד עם דייר שמחבל במאמציהם שלא מסיבה עניינית (לרוב מדובר בדייר המבקש לקבל זכויות יתר על פני שאר הדיירים).

קיימים תקדימים רבים בחוק אשר קונסים דיירים סרבנים לפרויקטים של פינוי בינוי.

האם פרויקט פינוי בינוי בהרצליה משתלמים לדיירים וליזם?

לא בכדי מיקומם של רוב פרויקטי פינוי בינוי הוא במרכז הארץ. באזור המרכז הביקוש לדירות הוא הגבוה ביותר ואילו עתודות הקרקע לבנייה הן המצומצמות ביותר – התוצאה היא מחירי דירות גבוהים במיוחד. אם ניקח בחשבון את העובדה שעלויות הבנייה אינן משתנות רבות בין אזור לאזור בארץ הרי שעבור יזם או חברה קבלנית משתלם יותר לבצע פרויקט פינוי-בינוי בערים במרכז כדוגמת תל אביב ורמת גן מאשר בפריפריה. עבור הדיירים, עצם העובדה שהם בעלי דירה (ולמעשה זכות בקרקע) באזור המרכז פועלת לטובתם שכן שוויה של הדירה החדשה שיקבלו במסגרת הפרויקט יהיה גבוה במיוחד.