תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית הכוללת אוסף של תקנות המעודדות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התמריץ העיקרי במסגרת התמ"א הוא האפשרות לבנות קומות נוספות בבניין, לסגור קומת עמודים ו/או לחרוג מהיתרי הבנייה הקיימים. ואף קיימת אפשרות להריסת המבנה ובנייתו מחדש, כאשר את היחידות דיור אשר התווספו לבנין החדש, הקבלן רשאי למכור בשוק החופשי ולכסות את השקעתו.
איך מתחיל פרויקט תמ"א 38 בתל אביב ?
ישנם שני מסלולים דרכם ניתן לערוך פרויקט תמ"א 38 בבניין מגורים:
בניהול הדיירים – דיירי בניין שעומד בקריטריונים הנדרשים יכולים להוביל את הפרויקט בכוחות עצמם. הדיירים יתאגדו יחד וישכרו את שירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים כולל עורך דין, מהנדס, אדריכל, קבלן בנייה וכו'. על הדיירים חלה האחריות המלאה על ביצוע הפרויקט כולל מימונו.
בסיוע חברה קבלנית/יזם – הדיירים יכולים לפנות אל חברה קבלנית שתנהל עבורם את הפרויקט. החברה תחזק את הבניין מפני רעידות אדמה כנדרש ותמורת החיזוק תקבל לחזקתה את הדירות הנוספות במטרה למוכרן.
האם כל בניין זכאי להטבות במסגרת תקנות התמ"א?
מטרת העל של תמ"א 38 היא לעודד חיזוק בניינים שנבנו טרם יישום תקן 431 לבנייה עמידה מפני רעשי אדמה ואף להרוס ולבנות בנין חדש במקומם.. לכן, רק בניינים שלא בנויים על פי תקן זה זכאים להטבות במסגרת התמ"א. דרישות המינימום כוללות:
- הבניין נבנה עפ"י היתר בנייה שהוצא לפני שנת 1980
- מהנדס מוסמך קבע כי הבניין אכן לא נבנה על פי התקן
- על הבניין להיות בשטח של 400 מ"ר לכל הפחות ובן לא פחות משתי קומות
- על המבנה להיות מאוכלס רוב הזמן ומיועד למגורים (למעט חריגים)
- התמ"א לא תקפה לגבי בניינים להם הוצא צו הריסה
הסכמת הדיירים לביצוע התמ"א
פרויקטים של תמ"א 38 ושל התחדשות עירונית לרוב מבוצעים בבניין בודד בו הדיירים מבקשים לחזקו מפני רעידת אדמה כך שמספר הדיירים אינו גדול. ברוב המקרים, דיירי הבניין כולם מסכימים על הצורך בביצוע הפרויקט אם כי ייתכנו מחלוקות. על פי תקנות התמ"א, נדרש רוב של 2/3 מדיירי הבניין לביצוע הפרויקט. עם זאת, מכיוון שדיירים 'סרבנים' עשויים לעקב את הפרויקט, בדר"כ מעדיפים שיהיה 100% הסכמה. כיום קיימים מספר תקדימים בהם דיירים אשר סרבו לפרויקטים של תמ"א 38 נקנסו בסכומים גדולים.
מדוע מומלץ לעבוד מול חברה קבלנית בפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב ?
מכיוון שדירות בתל אביב נמכרות במחיר נאה בהחלט, קבלני בניין המתמחים בביצוע תמ"א 38 בתל אביב רואים הזדמנות מצוינת בפרויקטים אלו ונוהגים להציע לדיירים 'בונוסים' תמורת הזכות לבצע את הפרויקט. אלו יכולים לכלול למשל תוספת שטח לדירה, תוספת מרפסות לכל דירה, שיפוץ לובי הבניין, שיפוץ חדר המדרגות, חזית הבניין, שירותי גינון והוספת שביל גישה, חניות, מעלית ועוד. במקביל בהריסה ובניה במסגרת תמ"א 38/2 גם כן הדיירים זכאים לבנין חדש תחת כל התקנים החדשים הכוללים תוספת לשטח דירה קיים, מרפסת, חניה, מחסן וכל היתרונות שבבנין חדש.
עבור דיירי בניין השוקלים לעבור תמ"א 38, עבודה מול יזם מעניקה יתרונות גדולים – הדיירים לא נדרשים לנהל את הפרויקט, לא נדרשים לקחת כל סיכון כלכלי ולא נדרשים להוציא אגורה אחת מכיסם. התמורה היא בניין משופץ או חדש, תוספות לדירה ולבניין כולו וכמובן – בניין עמיד בפני רעידת אדמה. יש לציין כי מטבע הדברים כאשר הבניין מחוזק מפני רעידת אדמה ומשופץ ואף בנין חדש ערך הדירות בו יעלה בכ-25% ואף יותר.
תמ"א 38 בתל אביב עם שלום את נתן
בשלום את נתן אנו פועלים בתחום הבנייה בישראל למעלה מ-25 שנה, בכל שנות פעילותנו אנו דוגלים בביצוע חסר פשרות, מקצועיות מן המעלה הראשונה, שקיפות, עמידה בלוחות זמנים ואמינות. פרויקטים של התחדשות עירונית תמ"א 38 מבוצעים על ידי חברתנו על פי כל התקנים הנדרשים ובגימור בסטנדר הגבוה ביותר.
החברה פועלת תוך שת"פ מלא עם הדיירים הקיימים למקסם פוטנציאל הפרויקט. ולכן כל התהליך נעשה תחת קורת גג אחת.
שלום את נתן הינה היזם והקבלן, בפרויקטים כאלו החברה נותנת מענה זמין לכל משך ביצוע הפרויקט תוך התחשבות בדיירים הקיימים. החברה מבצעת את הפרויקט ומעמידה לרשותם עו"ד, מפקח, שמאי, אדריכל וכל זאת ללא כל עלות מצד הדיירים.
תמ"א 38 בתל אביב: מדוע עדיפה בנייה מחדש מאשר חיזוק מבנה קיים?
תוכנית מתאר ארצית מספר 38 נועדה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ומאז שהושקה יצאו לדרך פרויקטים רבים בתחום. ואולם, לאורך השנים נתקלה התוכנית בקשיים כלכליים ובירוקראטיים, לכן הוספו לה מספר שינויים. אחד מהם מכונה תמ"א 38/2 הידוע גם בשם "פינוי בינוי", כך שבמסגרת התוכנית ניתן להרוס את הבניין ולבנות חדש תחתיו. לאחרונה מסתמנת בתל אביב ובערים אחרות בישראל מגמת מעבר לתמ"א 38/2 עקב מספר סיבות, הקשורות ביתרונות מהם נהנים הדיירים והיזמים כאחד.
הבדלים מרכזיים בין התוכניות
כאמור, מטרתה המוצהרת של תמ"א 38 היא לחזק בפני רעידות אדמה מבנים שנבנו לאחר 1980, ואינם עומדים בתקן הישראלי משנת 1975. על מנת לעודד את הפרויקטים מוענקות במסגרתם מספר הטבות משמעותיות, כגון אפשרות להרחבת הדירות, שיפוץ הלובי וחדר המדרגות, הוספת ממ"ד, מעלית וחניות, וכל זאת ללא תשלום מצד הדיירים. הגורם הנושא בתשלום הוא היזם, שבתמורה לכך מקבל את הזכות להוסיף דירות למבנה אותן יוכל למכור בהמשך. תמ"א 38/2 דומה למדי במרכיביה לתוכנית המקורית, אך כאן כאמור נהרס המבנה ובמקומו נבנה חדש, בעוד הדיירים מקבלים דיור חלופי או מימון שלו לאורך תקופת הבנייה.
קשה לגור באתר בנייה
אחת הסיבות להעדפת פינוי בינוי על פני התוכנית המקורית הן הבעיות שמתלוות לפרויקט בנייה מורכב, שנעשה בבניין בו מתגוררים אנשים. למרות שהביעו את הסכמתם, לדיירים מצפה תקופה ארוכה מאוד של רעשי מכונות ופועלים, קידוחים וחפירות, הפוגמים באופן מהותי באיכות החיים. בעיה זו אינה מופיעה בפרויקטי הריסה ובנייה מחדש מאחר שהדיירים אינם נמצאים כלל במקום. מסיבה זו מעדיפים גם יזמים וקבלנים את התיקון השני לתוכנית המתאר הארצית.
בעיות כלכליות ופתרונן
פרויקט בנייה הנעשה בבניין מגורים אינו מעיק רק על הדיירים, כי אם גם על היזם הבונה. המטרדים הסביבתיים מובילים לפניות ותלונות רבות מצד הדיירים, בהם חייב הקבלן לטפל, ומתוך כך העבודה משתרכת ונגררת בחוסר יעילות. הסרבול המתלווה לפרויקטים מקשה על הערכת עלויות מדויקת, בעוד יזמים רבים מוצאים את עצמם מופסדים עקב התוספות להערכות הראשוניות. לעומת זאת, בפרויקט הריסה ובנייה מחדש ניתן להעריך בצורה מדויקת בהרבה את העלויות, והבנייה נעשית בהתאם ללוחות הזמנים, כאשר התוצאה הסופית הינה קבלת דירות חדשות לדיירים בבניין חדש אשר עומד בכל התקנים של בניה חדשה וכן רווח כלכלי ליזם.
סיבות נוספות להעדפת בנייה מחדש
מלבד האמור לעיל, ישנן עוד מספר סיבות חשובות לביקוש עבור פרויקטים תמ"א 38 בתל אביב עם חברת בניה שלום את נתן המתמחה בבנייה מחדש. ראשית, בתמ"א 38 הרגילה נעשה חיזוק של מבנה קיים העומד על תילו מזה שנים, ולעיתים מדובר בהנחת טלאים שאינה מבטיחה את העמידות בפני רעידת אדמה. לעומת זאת, כאשר בונים בניין חדש מובטח כי יעמוד ברעידה. סיבה נוספת היא שבעת שיפוץ דירות במהלך פרויקטי החיזוק, שינויים ניתנות לעיתים תוספות בניה אשר אינם תואמות לחללים הקיימים כיום והעצם נוצר מעין טלאי בניין, כמו כן לעיתים נוצרת פגיעה החללים בחללי הדירה, התאורה והאוורור – בעיות שאינן קיימות בתמ"א 38/2.
לבסוף, בעת האחרונה מסתמן גם מתן זכויות יתרות מטעם הרשויות בכל הקשור לפרויקטי בנייה מחדש,אשר מעדיפות הריסה ובניה מחדש על פני תוספות בניה מפני שההריסה מאפשרת בניה לפי תקני הבניה בניהם חוקי הבניה הירוקה, מתן פתרון לשטחים משותפים, גינות, חניות, מחסנים בניגוד בניגוד לפרויקט חיזוק רגיל.
